Vitor Celso Domingues Neto
Auxiliar Jurídico da Kern & Oliveira Advogados Associados
“Lei do distrato, você sabe o que mudou?”, “Vendas de imóveis devem aumentar com a nova Lei do Distrato” e “Temer sanciona Lei que aumenta multa para quem desiste de imóvel na planta”, essas manchetes, de dezembro do ano passado, logo após à aprovação da Lei 13.786/2018, demonstram a importância e o destaque do assunto em questão, no entanto, o que realmente mudou e como isso vai afetar o cidadão comum?
Primeiramente, precisamos definir distrato: nada mais é que o acordo entre as partes para porem fim a um contrato firmado, sem resolvê-lo. Ou seja, é um novo contrato, pondo fim à relação contratual anterior entre às partes. No meio imobiliário, o distrato ocorre principalmente quando alguém que comprou um imóvel “na planta”, desiste do empreendimento antes da entrega. E é justo neste caso que a referida nova norma traz as maiores mudanças.
Até dezembro do ano passado, caso o comprador viesse a desistir do empreendimento, não havia regramento estipulando limite à multa contratual dos valores que as incorporadoras poderiam reter, tal tarefa, então, incumbia aos juízes, os quais possuíam o entendimento de que o valor justo era entre 10 e 25% dos valores já pagos. Com o novo dispositivo, é permitido que tal multa chegue até 50%, com o pagamento em até 180 dias do distrato.
Este percentual se aplica somente nos casos em que o regime do empreendimento é o de patrimônio de afetação, em termos simples, isto ocorre quando a incorporadora separa os imóveis em construção do seu patrimônio, evitando que o empreendimento seja prejudicado no caso de problemas financeiros, ou seja, mesmo que a incorporadora ou a construtora venha a falência, o imóvel a ser erguido não virá a ser afetado. Nos demais casos, o percentual máximo permitido a ser retido é o de 25%.
Ainda segundo o regulamento, o prazo de 180 dias também serve como máximo permitido de atraso na entrega da obra, findos os quais o comprador poderá decidir entre a rescisão contratual com a devolução de todos os valores já pagos com correção monetária ou, caso queira continuar com o empreendimento, a imposição de multa de 1% ao mês, incidente sobre o total dos valores já pagos, até a entrega do imóvel.
Como qualquer ato do governo, a nova regra traz benefícios e malefícios a partes diferentes de uma relação. Por um lado, esses percentuais altos tendem a garantir que a construção poderá ser finalizada mesmo quando as empresas tenham dificuldades financeiras, o que deve estimular e trazer mais segurança ao mercado imobiliário; do outro lado, o consumidor pode-se ver prejudicado com a imposição de uma multa tão alta.
Em razão disso, quem estiver disposto a empreender ao comprar um imóvel “na planta” deve sempre prestar muita atenção no contrato firmado com a construtora ou incorporadora, atentando-se principalmente ao regime pelo qual o imóvel é constituído, às possibilidades de distrato e às possíveis multas contratuais, de modo que, sempre que possível é aconselhável consultar um advogado para prestar consultoria a respeito de direitos e possíveis problemas decorrentes do acordo entre as partes.
