O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) firmou uma nova tese jurídica com impacto nacional: a usucapião de imóveis em loteamentos irregulares poderá ser admitida, desde que comprovada a impossibilidade de regularização pela via tradicional. A decisão foi tomada no âmbito de um Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), estabelecendo critérios objetivos para o reconhecimento da posse em áreas adquiridas informalmente.
Decisão abre caminho para regularização fundiária segura
A tese firmada pelo TJSC reconhece que, em determinados casos, o registro formal do imóvel se torna inviável — como em terrenos sem desmembramento, herdeiros não localizados ou situações urbanísticas complexas. Para esses casos, passa a ser admitida a usucapião judicial, desde que atendidos três requisitos cumulativos:
- Existência de óbice concreto e insuperável ao registro formal;
- Inviabilidade ou onerosidade excessiva de outras vias, como escritura ou REURB;
- Posse mansa, pacífica e de boa-fé dentro dos prazos legais estabelecidos.
Fora dessas hipóteses, o Judiciário deverá extinguir o processo por ausência de interesse de agir, evitando o uso indevido da usucapião para fraudes, sonegação de tributos ou burlar exigências legais.
Decisão vale para novas ações a partir de 22 de maio de 2025
A modulação dos efeitos da decisão é outro ponto importante. A tese jurídica passa a valer exclusivamente para processos ajuizados após 22 de maio de 2025. A decisão também reforça que o novo proprietário, mesmo após a usucapião, permanece responsável pelo pagamento do IPTU e demais encargos urbanísticos. A medida visa estimular o uso de políticas públicas de regularização fundiária (REURB) como primeira alternativa, deixando a usucapião como via de exceção.
Especialistas veem avanço jurídico com impacto nacional
Segundo Kevin de Sousa, advogado especialista em Direito Imobiliário e membro do IBRADIM, a tese representa um avanço na interpretação da usucapião urbana:
“Essa decisão reduz a angústia de quem só tem um contrato de gaveta, mas traz segurança jurídica e limita o uso indevido da usucapião. É uma sinalização clara para a uniformização da jurisprudência, alinhada com o artigo 926 do CPC e os precedentes do STJ”, afirma.
Embora a decisão tenha efeito vinculante apenas em Santa Catarina, ela se harmoniza com precedentes do STJ (Temas 985 e 1025), podendo influenciar tribunais de todo o país.
